当サイトが１つ目のゴールとしている「資産を一億円にする」に対して、複利FX・消費の工夫と共に有効な手法が個人で不動産を持つことです。
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不動産投資への抵抗
株やFXとは違い「不動産への投資」と聞くと、抵抗がある方がいらっしゃるかも知れません。
自分が住むマイホームだと平気でローンを組める人が、投資用不動産だと急に尻込みしてしまう。どちらも同じ、銀行からお金を借りる行為にもかかわらずです。
確かに抵抗はあると思います。ですが真実は全くの逆です。
株やFXはリスクが高く、当サイトではリスクが中程度のリピート系FXをおススメしています。それでもリスクはゼロではありません。考えてみてください。あなたが銀行に「株式投資をしたいので、お金を貸してください」といったら、貸してくれるでしょうか？
当然、答えは「ノー」です。
株やFXという一般的に高リスクとされているものに対して、つまりお金を貸しても返ってこないかも知れない案件に対して、銀行は融資をしてくれません。
ココがポイント
不動産投資なら、他人の資本を活用して資産を増やせる。
ですが、不動産だったらどうでしょうか？それも投資用の不動産です。
答えは「イエス」、しかもこちらが焦るくらいのイエスです。
マイホームを買うためのローンは、一般的に年収の5倍程度が目安とされています。年収500万円であれば2,500万円、年収1,000万円であれば5,000万円です。
これに対して投資用不動産だとどうでしょう？
実際にローンを組んでみると、年収の10～20倍程度のローンが普通に組めます。年収1,000万円の人に、ポーンと一億円ほど貸してくれるのです。一体なぜでしょうか？
それは銀行が投資用不動産に価値を認めているからです。
なにも無担保でお金を貸してくれるのではなく、投資用不動産の土地と建物を担保として押さえます。もし借主がローンを返済できなくなっても、担保を売却すればよいわけです。このことからも株やFXに対して、不動産投資はお金のプロが認めていて、リスクが低いと言われている理由がお分かりになると思います。
ココがポイント
マイホームのローンは、年収の5倍程度しか組めない。
価値が認められている投資用不動産なら、10～20倍程度が組める。
資産か負債か
先ほどマイホームだと5倍程度しか組めないローンが、投資用不動産だと10～20倍組めるという話をしました。これはなぜでしょうか？
それは「マイホームは負債だが、投資用不動産は資産である」ということです。
この「資産か負債か」という考え方も、クアドラントと同様に「金持ち父さん、貧乏父さん」でお馴染みのロバート・キヨサキ氏が著書の中で紹介している考え方です。
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マイホーム派の方へ
「マイホームだって立派な資産じゃないか！」と思われる方がいらっしゃるかも知れませんが、残念ながら全てのマイホームが資産とは言えません。
マイホームを買うと一国一城の主になった気がします。一人前の男になった気がします。念願のマイホームが手に入った気になります。
でもローンがあるので、まだ手に入っていません。
負債を抱えると負うリスク
- ローンを返済するために、会社を辞めることができません。
- 嫌な仕事や想定外の転勤を言い渡されても、会社に従うしかありません。
- 会社から遠い家ならば、毎日満員電車で通勤しなければなりません。
- その会社も、いつまで存在しているか分かりません。
- 近所に変な人が引っ越してきても、我慢するしかありません。
この不安で苦しい状態を、35年もの間繰り返す。これを資産と呼ぶのでしょうか？
持ち家にすべきか賃貸にすべきかは、宗教論争のような永遠のテーマです。特に既にマイホームを所有してローンを返却している方は、意地でも「マイホームは資産である」と主張したいはずです。良く分かります。
ココに注意
残念ながら、あなたの家は資産でなく負債です。
ここでは考え方を変えて、本当の意味での「資産とは何か」を考えてみましょう。マイホームを持っているからといって、投資用不動産を持ってはいけないなんてことはありませんので。意識改革ができれば、もちろん十分なチャンスがあります。
ココがポイント
マイホームを買ってしまったからといって、投資用不動産が持てないわけではありません。
意識改革をして、チャンスをつかみましょう。
資産と負債の見分け方
資産か負債かを分ける判断基準はただ１つ。「お金が入ってくるか、お金が出ていくか」です。
毎月ローンの支払いをしていて、仮に売っても取得額を下回る金額でしか売れないのであれば、それは負債です。あなたのローンの支払いから元金返済と利子返済の比率を計算してみてください。ご自分では元金を支払って、マイホームを自分のものにするためにお金を支払っているつもりでも、かなり高額の利子を長期間支払っているはずです。
どうしてもマイホームを買うのであれば、売った時に値上がりする土地・建物を選びましょう。そうすれば毎月のローンの支払いは、仮に賃貸に住んだ時の家賃と考えることができます。もしくは一度大きな購入資金を築き上げたあと、ローンを使わずに現金一括払いでマイホームを買いましょう。この２パターンが、マイホームを負債にしない方法です。
でも、値上がりする土地なんて分からないですし、そんな大きな購入資金を持っていないですよね。
そこで登場するのが投資用不動産です。
投資用不動産は当然、所有しているだけで家賃というお金が入ってきますので、負債ではなく資産に分類されます。ローンの返済も自分のお金ではなく他人のお金で返済しますので、株やFXほどのハイリターンとはなりませんが、長期に渡ってリターンが得られる良い手段と言えます。
インフレを味方につける
長期的にみると、先進国では時間の経過に伴い物価が上がっていきます。
今後はどれくらいのインフレ？
下記の表は2015年と45年前の1970年の平均物価を比較したものです。
| 1970年 | 2015年 | 倍率 | |
| 郵便 | 15円 | 82円 | 5.3倍 |
| 銭湯 | 38円 | 400円 | 10.5倍 |
| 映画 | 390円 | 1,800円 | 4.6倍 |
| 公務員初任給 | 36,100円 | 178,800円 | 4.9倍 |
| マンション価格 | 7,740,000円 | 37,410,000円 | 4.8倍 |
| 家賃 | 25,600円 | 85,800円 | 3.3倍 |
45年ほどの間に様々なものの物価が5倍ほど変化しているのがお分かりなると思います。こう考えると1979年発売の「うまい棒」が未だに10円なのって、すごい執念と企業努力ですよね😎
うまい棒は例外として、ある商品の物価が上がり100円から500円になったら、相対的に現金の価値は5分の1になりますよね。これがインフレです。物価以外にも増税などの様々な要因で現金の価値は減少していきます。
ココに注意
何もしないと、現金の価値は年々減少していく。
「そんなインフレ、高度経済成長の時だけでしょ？」と、思われる方もいらっしゃるかも知れません。
でも現在の日本の国策はデフレの脱却、つまりインフレです。日本銀行が「健全な経済成長のためのインフレターゲット」としている数値は2%です。毎年2%ずつ物価を上げていくことで、現在のデフレ脱却を狙っており、その手段として現在のマイナス金利政策が続けられています。
仮にこの2%というインフレターゲットが達成されたとすると、35年で物価が倍になるので現金の価値はほぼ半分になります。先ほどの表の「45年で約5倍」よりは緩やかな数字ですが、高度経済成長でなくとも確実にインフレは進むだろうと考えられます。
現物資産を持つ
ではどうすればよいでしょうか？
それは現金ではなく「現物資産」を持つことです。現物資産とはその名の通りモノの資産です。インフレで現金の価値が下がっても、モノに変えてあれば現物資産の価値は相対的に上がっていきます。
現物資産の代表は貴金属と不動産です。ゴールドは未だに人気がある現物資産ではありますが、利息を産み出すものではありませんので、残念ながら持っているだけでは「価値の保存」しかできません。継続的な収入が得られず価格が下がることも考えると、そんなに多くのゴールドを買って保有しておくのは現実的ではないでしょう。
不動産であれば家賃が入ってきますので、価値を保存しつつインカムゲインを得ることができます。しかも現在は不動産投資を始めるのに絶好の好機。マイナス金利政策により、非常に低い金利で投資用資金を銀行から借りることが可能です。
ココがポイント
現物資産の中でも、不動産は持っているだけで利益を生んでくれる資産。
大家でなく投資家になる
念願の投資用不動産を手に入れて「今日から自分も、サラリーマン大家だ！」と意気込みたいのはやまやまですが、大家さんにはなっては行けません。
自らが大家さんになると、非常に多くの業務をこなさなければいけなくなります。
サラリーマン大家になってはいけない
- 管理業務：入居者募集と審査・契約・敷金精算・設備保守点検・賃貸借契約更新・入退去時対応
- メンテナンス業務：入退去時室内修繕・清掃・建物の保全と修繕
- 大家業務：家賃集金・入居者クレーム対応・近隣との調整
クアドラントのページでも説明したように、我々はこれらの業務を行うSタイプではなく、Iタイプにならなくてはいけません。
「給湯器が壊れたので直して欲しい」「上の階の騒音がうるさい」などの対応を自分で始めてしまっては、過大なストレスを受けますし時間も取られ、本業に支障を来します。我々が目指すのは「サラリーマン大家」ではなく、あくまで「サラリーマン不動産投資家」です。
そこで取得した投資用不動産をサブリースすることで、管理業務を丸投げすることを考えます。
物件と同じくらい業者が大事
「サブリース」という言葉は、近年少しマイナスなイメージを持つ言葉になっています。それは2018年に起きた「かぼちゃの馬車」問題のためです。
「かぼちゃの馬車」問題
「かぼちゃの馬車」というのは、株式会社スマートデイズが手掛けていた女性専用シェアハウスの名前です。
同社は「何もせずに家賃収入が得られます」という触れ込みで、サラリーマン投資家にシェアハウスを買わせた後、そのシェアハウスを一括借り上げして運営していました。
入居者から家賃を得て管理費を引いた後、投資家に毎月の家賃が支払われるというシステムです。
ここまでは普通の「サブリース」であり、何の問題もありません。
ですが実際には「かぼちゃの馬車」は立地があまり良くなく、しかも同社が事業拡大のため土地の利便性を棚に上げてどんどん建物を建てていったため、入居が全く追いつかなかったようです。
しかも投資家がローンを組むスルガ銀行からは4%前後の高金利で融資を受けており、融資審査の際には投資家の保有資産や年収に「0を足す」などの過剰な水増しが行われていたそうです。同社と銀行は裏で結託していたのではないかとも言われています。
その後、家賃収入がなく高額なローン返済だけが残った投資家達が、集団訴訟に踏み切り大きな社会問題となりました。
マイナス金利下で融資を積極的に行わないと喰っていけない他の銀行に対しても、融資審査の厳格化に迫られるなどの大きな影響が出ています。
この事件があってから「サブリース」という言葉にマイナスのイメージが付きまとっています。非常に腹立たしい事件ではありますが、投資である以上投資家側にも責任があります。この問題の根本的な原因は、何でしょうか？
それは物件選びと業者選びです。
そもそも入居者がいれば成立していたビジネスモデルに対して、土地の利便性を問わずどんどん建物を建てていったこと。これがスマートデイズ側の落ち度です。
またスマートデイズやスルガ銀行という信頼できない業者を選んでしまったこと。これが投資家側の落ち度です。
ココに注意
信頼できない業者を使って、不動産投資を行うと致命的。
やはり業者選びが重要
FXでは手法と同じくらい、業者選びが重要という説明をしました。
やはり不動産も同様で「かぼちゃの馬車」問題を振り返っても、信頼できる業者選びが如何に重要かということが、お分かり頂けると思います。
FXと同様、不動産投資でも当サイトでは自分が実際に試した信頼できる業者しか紹介していません。
まとめ
以上が不動産投資の魅力と怖さです。
資産と負債の違いを理解して不動産投資の魅力を理解して頂いた反面、正しい業者を選ぶ重要性を理解して頂けたかと思います。
自分が住まない不動産を買うには抵抗はあると思いますが、不動産投資は「ほとんどの億万長者が経験している」と言われるくらい、古くからあるメジャーで安定した投資方法です。かのアメリカ不動産王のトランプ大統領も、戦後の財閥も、不動産を持っていたからこそ資産を増やしてこれたと言われています。
当サイトではFXと同様に不動産投資についても詳しく触れていきます。
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