信頼できる優良業者!不動産業者レビュー「シノケン」



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不動産業者「シノケン」のレビューです。

シノケンとは

「シノケン」とは、篠原建設システムの略です。1990年に創業した株式会社シノハラ建設システムが、2007年に商号を変更し株式会社シノケングループとなりました。佐々木蔵之介さん出演のテレビCMでもお馴染みの会社です。

業態としては投資用不動産の販売や販売後の不動産賃貸管理などを行うグループ会社で、2020年の今年はちょうど創業30周年の、JASDAQにも上場している大きな会社です。

不動産投資は物件と同じくらい、信頼できる業者選びが大切という説明をしました。自分はシノケンは非常に信頼できる業者だと考えています。その根拠について説明します。

信頼①「キャッシュアウトしない」

我々が目指すのはEタイプ・サラリーマン大家さんではなく、Iタイプ・サラリーマン不動産投資家です。そのため当サイトでは購入した不動産をサブリース会社に預けて管理を丸投げすることを前提としています。

ココがポイント

大家業をサブリースする前提で、業者を選びましょう。

従って不動産投資は購入時の物件選びももちろん大切ですが、買ってから如何に手がかからない仕組みになっているかがより重要です。

どれだけ丸投げできるかという観点に加えて、会社がちゃんと存続するかを視野に入れる必要があります。不動産を購入して預けても、サブリースした不動産業者が立ち行かなくなっては、「かぼちゃの馬車」問題の再来となってしまいます。

かと言って我々が支払うサブリース手数料が増大しては本末転倒ですので、手数料以外にも「業者がちゃんと儲けてくれているか」「会社が維持・成長していくか」について、見ていきましょう。

ココがポイント

出来る限り丸投げして、それを維持継続できる優良業者を選びましょうです。

ビジネスモデル

下記はシノケンのパンフレットを撮影したものです。シノケングループが様々な会社から成り立っていることが分かると思います。

自分もシノケンで投資用アパート1棟を購入しました。説明を聞いて「シノケンのビジネスは上手いな」と思ったのは、不動産の販売・運営にかかわる機能を全てグループ会社で担っており、一切キャッシュアウトしないことです。

①営業販売・シノケンハーモニー

自分の場合、最初に投資用不動産の説明を聞いたのはシノケンハーモニーという会社でした。

ここが販売担当ですね。信頼できる営業さんが付いてくれました。そこで物件の説明を受けます。

②エネルギー・エスケーエナジー

途中で「このアパートはプロパンガスです」という説明を受けました。

「東京は都市ガス網が発達してるのに、珍しいな」と思ったのですが、シノケンにはエスケーエナジーというガス会社が入っているので、そこを使うという説明を受けました。都市ガスを引く初期費用が不要で地震にも強いことから、特に抵抗はありませんでした。

③サブリース・シノケンファシリティーズ

不動産購入と同時にサブリースをお願いしました。

サブリース先はもちろん、シノケンファシリティーズです。逆にシノケングループにサブリースをお願いする前提で、営業さんも色々と良くしてくれたのだと理解しています。サブリース手数料はたったの5%でした。

不動産を購入後、自分は本当に何もやっていません。

最初に不動産取得税を払い、毎年固定資産税を払っているだけです。入居者募集はシノケンコミュニケーションズが、建物のメンテナンスはシノケンアメニティという会社が、恐らくやってくれているのだと思います。

以上が自分が知っている、シノケングループの構成です。

ココがポイント

キャッシュアウトしないため、シノケングループ内に利益を還元している。

会社が存続するため、長期間安心して管理を丸投げできる。

途中にグループ外の業者が入ってきてキャッシュアウトすることがないため、グループ内に利益を還元しているビジネスモデルです。もちろんグループ会社をたらい回しにされるような感覚も全くなく、最初についてくれた営業さんが最後まで面倒を見てくれます。契約時に色々な書類を書くときに「契約先の会社名が、シノケン○○に変わったな」くらいの感覚でした。

このように「不動産を売ってサヨナラ」ではなく、自らが長期間サブリースを請け負う前提でビジネスモデルを整えた上で、不動産を販売している業者は信頼できると考えています。

むしろ初回のミーティングで、営業さんから「かぼちゃの馬車問題って、ご存じですか?」と、聞いてくれました。メリットだけでなくリスクについてもちゃんと説明してくれるので、信頼感が増しました。

信頼②「高い入居率」

サブリースなので気にする必要は全くありませんが、シノケンは99%という高い入居率を誇っています。会社を存続してもらうためには重要なファクターになりますので、理由を見ていきましょう。

好立地

入居率維持の一番の要因は立地です。シノケンは自ら土地を買い、建物を建て、投資家に販売するというスタイルを取っています。空きアパートを買ってくれる投資家を見つけるのではなく、必ず売る気で土地から仕入れているのがすごいところです。

選定されている土地は首都圏に加え、大阪・名古屋・福岡・仙台の中核都市のみのようです。そして駅から徒歩10分以内の利便性の高い土地だけになっています。新築時の入居率が高いだけでなく、その後も高い入居率を維持することに力を注いでいます。

ココがポイント

アパート建築だけでなく、好立地の土地から仕入れている。

デザイナーズアパート

シノケンでは自ら確保した土地の上に、オシャレなデザイナーズアパートを建てます。「アパート」というと昭和の響きがしますが、シノケンのデザイナーズアパートはどれも清潔感があり、センスの良い若者ウケしそうなイメージです。

シノケンにはいくつかのデザイナーズアパートの種類がありますが、単身者向けの建物ではすべてロフトが完備されています。

ロフトは「何かテンションが上がる」「デッドスペースを有効に使える」以外にも、金銭的な効果があります。建築基準法的には所定の天井高さ以下・面積以下という基準を満たせば、ロフトは収納扱いになり居住面積にカウントする必要がありません。

そのため固定資産税が安くなるので、入居者にとっても投資家にとってもメリットがあると言えます。

信頼③「営業電話が来ない」

シノケンからはしつこい営業電話やメールが一切来ません。恐らく良好な物件しか作っておらず、作った先から売れていくので勧誘する必要がないのでしょう。実際に不良在庫は1件もないみたいです。

営業さんに確認したところ「顧客へのメールは、上司の承認制」だそうです。徹底していますね。

まとめ

以上が不動産業者「シノケン」のレビューでした。信頼できる業者には、相応の信頼できる理由があることがお分かり頂けたかと思います。



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