東京都新宿区に不動産2棟目購入



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2021年に、シノケンで投資用のアパート2棟目を購入したのでご紹介します。1棟目と合わせて合計2棟20室のオーナーになりました😊

物件スペック

こちらが物件のスペックです。シノケンの物件なので立地が良いことはもちろん、1棟で5棟10室をクリアできる優秀な物件です。

1棟目よりも土地が高く、最寄り駅からは池袋まで5分、新宿まで10分ちょっとという立地です。

立地の良さから賃貸ニーズが期待できそうな物件ですが、家賃はそれほど変わらないので手残りはかなり少な目。

インカムゲインよりはキャピタルゲイン狙い・資産作りという感じでしょうか。

場所 東京都・新宿区
立地

西武池袋線:徒歩9分

都営大江戸線:徒歩11分

種別 新築アパート1棟
規模 2階建・各階5室
計10室
物件価格 約1億4,500万円
 - 土地価格 約9,500万円
 ー 建物価格 約5,000万円

初期費用

初期費用をまとめました。この初期資金を自分で準備することをフルローン、初期資金まで借りることをオーバーローンと言いましたね。

銀行事務手数料 約241万円
収入印紙代 約10万円
火災保険料 約54万円
登記料 約13万円
所有権移転・保存・抵当権設定 約149万円
その他諸費用 約59万円
ローン返済頭金 約205万円
初期費用合計 約731万円

ローン返済頭金とは、不動産売買契約金から融資実行額を引いたものです。融資実行額とは銀行がこの不動産に価値を認めてくれた額面ですので、評価が不足した分を頭金として入れるという形になります。

以下が来年請求されるであろう、不動産取得税の概算です。実際に請求が来たらアップデートします。

不動産取得税・土地 約63万円
不動産取得税・建物 約46万円
初期費用合計 約109万円

上記の合計で約840万円が、初期費用になります。

年間収支

こちらが年間の収支です。年間約637万円が収入になります。ローンがなければ年利4.4%の物件ですね。

家賃・サブリース後・毎月 約54万円
各種サービス料・毎月 約8,500円
収入・毎月 約53万円
収入・年間 約637万円

こちらが毎月のローン返済額です。手残りは年間88万円です。

ローン返済・毎月 約46万円
手残り・毎月 約7万円
手残り・年間 約88万円

積める経費は下記の通りです。

固定資産税・年間 約36万円
建物減価償却・年間 約230万円
ローン返済利息分・年間 約240万円
損害保険料・年間按分 約6万円
経費・年間 約509万円

トータルの収支と課税額です。

収入・年間 約637万円
経費・年間 約509万円
課税対象額・年間 約129万円

以上より、年間で約129万円が所得税・住民税の課税所得額になります。

ローン利息分や「魔法の経費」である減価償却費は、改めてお金を払っているわけではありません。実際の手残りがこちらです。

手残り・年間 約88万円
支出を伴う経費・年間 約42万円
実際の手残り・年間 約47万円

ここから課税対象額×税率を持って行かれますので、現金での利益は年間10万円に満たないでしょう。

ですがローン返済が進むたび、不動産資産は増えていくことになります。35年後に仮に建物は無価値になってしまったとしても、約9,500万円の土地が残るわけですから。新宿区なので地価は上がっているかも知れません。

インフレを想定すると現金だけで資産を持っておくことが危険なので、ほんの少しの利益を得つつ不動産に変換した形になります。

減価償却の詳細化

1棟目の時は気づかなかったのですが、減価償却費は一律ではありません。

建物の耐用年数は22年なのですが、他の設備についてはもっと早く償却することができ、つまり早期に節税が可能になります。

項目 耐用年数 取得価額 年間償却額
建物本体工事 22年 約3,800万円 約173万円
衛生給排水電気設備/外溝工事 15年 約1,100万円 約73万円
空調設備 6年 約100万円 約17万円

建物全体を耐用年数22年で割ってしまうと年間約230万円しか償却できませんが、耐用年数が短い設備を分けて償却することができます。

特に最初の6年間は約263万円を経費計上が可能です。早期に節税を実感できることが1つ目のメリット。

仮に手放した場合、より大きな額面を先に償却完了していることが2つ目のメリットになります。

内装

引き渡し直前に内見してきました

サブリースしているので実際の家賃は把握していませんが、周辺の相場から恐らく5~6万円前後だと思います。単身の学生や若者向けデザイナーズ・アパートといった感じですね。

こちらが居室です。正直ちょっと狭い気がしますが、最近の若者はテレビを見ないし大型の家電を持ってないらしいので、これでも十分なんだとか。

こちらがロフトです。ロフト付の物件って、なぜかテンション上がりますよね。しかも居室と同じくらいの広さがあります。マットレスを敷いて寝るには十分な空間だと思います。

ロフトは居住スペースでなく納屋と同じ扱いなので、固定資産税が節約できるので家賃を抑えられるのがポイントです😊

こちらが水回り、左はシャワー(工事中)、バスタブは無いです。確かに自分もシャワーで済ませちゃうタイプですし。

右がトイレ、この右側にも少し空間があるので、かなり広々としていた印象。ウォシュレット完備です。

中央と右が収納周り、ロフトへの階段にクローゼットなどが付いています。

左は電子錠、スマホで開くらしいです。しかも部屋はIoT連動していて「駅についたら外からエアコンをオン」とかできるらしいですよ、ハイテク。

色々な工夫が施されている、合理的なデザイナーズアパートだと感じました。学生時代だったら、自分も「住みたい」と思えるキレイな物件でした。心が若返りました😂

税金の還付

初期資金の支出は本業のサラリーマン収入と損益通算できますので、確定申告で還付を受けることができます。

Iタイプ・投資家のみであれば初年度は赤字を出すだけで税金0円で終わりなのですが、Eタイプ・サラリーマンとIタイプ・投資家を掛け持つことで、すぐに払い過ぎた税金が返ってくるわけです。

詳細と損益分岐点については、2022年の確定申告が終わったらアップデートします。



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