2018年に、シノケンで投資用のアパート１棟を購入したのでご紹介します。
物件スペック
こちらが物件のスペックです。シノケンの物件なので立地が良いことはもちろん、１棟で5棟10室をクリアできる優秀な物件です。
購入時、日本の人口ほどの大金を銀行が貸してくれて驚いたのを今でも覚えています。仕組みが分かれば納得なんですけどね😎
| 場所 | 東京都・板橋区 |
| 立地 | JR埼京線：徒歩10分弱 都営三田線：徒歩5分強 近所に大きなスーパー有 |
| 種別 | 新築アパート１棟 |
| 規模 | 2階建・各階5室 計10室 |
| 物件価格 | 約1億2,000万円 |
| － 土地価格 | 約8,000万円 |
| ー 建物価格 | 約4,000万円 |
初期費用
購入時にかかる費用として500万円ほど覚悟していたのですが、実際には約435万円でした。この初期資金を自分で準備することをフルローン、初期資金まで借りることをオーバーローンと言いましたね。
| 銀行事務手数料 | 約130万円 |
| 収入印紙代 | 約8万円 |
| 火災保険料 | 約64万円 |
| 登記料 | 約13万円 |
| 所有権移転・保存・抵当権設定 | 約120万円 |
| 不動産取得税・土地 | 約52万円 |
| 不動産取得税・建物 | 約48万円 |
| 初期費用合計 | 約435万円 |
年間収支
こちらが年間の収支です。サブリース手数料は5%で、年間約600万円が収入になります。ローンがなければ年利5%の物件ですね。
| 家賃・サブリース前 | 約54万円 |
| 家賃・サブリース後 | 約51万円 |
| 各種サービス料 | 約8,000円 |
| 収入・毎月 | 約50万円 |
| 収入・年間 | 約600万円 |
こちらが毎月のローン返済額です。手残りは年間144万円です。
| ローン返済・毎月 | 約38万円 |
| 手残り・毎月 | 約12万円 |
| 手残り・年間 | 約144万円 |
積める経費は下記の通りです。
| 固定資産税・年間 | 約30万円 |
| 建物減価償却・年間 | 約180万円 |
| ローン返済利息分・年間 | 約205万円 |
| 損害保険料・年間按分 | 約5万円 |
トータルの収支と課税額です。
| 収入・年間 | 約600万円 |
| 経費・年間 | 約420万円 |
| 課税対象額・年間 | 約180万円 |
以上より、年間で約180万円が所得税・住民税の課税所得額になります。実際には事務所家賃なども経費計上していますので、もっと少ない数字です。
ローン利息分や「魔法の経費」である減価償却費は、改めてお金を払っているわけではありません。つまり自分に入ってくる年間の利益は年間手残り144万円 ー 支出を伴う経費35万円 ＝ 109万円です。
| 手残り・年間 | 約144万円 |
| 支出を伴う経費・年間 | 約35万円 |
| 実際の手残り・年間 | 約109万円 |
ここから課税対象額×税率を持って行かれますので、現金での利益は年間55万円ほどになります。資産を作りつつ毎年これだけの現金収入が得られる、非常に優秀な物件と言えるでしょう。
トータル利益
本業のEタイプ・サラリーマンで年収を100万円上げるのは、とても大変なことだと思います。サラリーマンの信用を武器にして不動産投資をするメリットをお分かり頂けたかと思います。
ココがポイント
サラリーマンが信用を武器にして不動産投資を行うことで、年収を容易に上げられる。
初期資金で約435万円ほど支出しましたが、本業のサラリーマン収入と損益通算できますので、既に確定申告で110万円ほど還付されています。
Iタイプ・投資家のみであれば初年度は赤字を出すだけで税金0円で終わりなのですが、Eタイプ・サラリーマンとIタイプ・投資家を掛け持つことで、すぐに払い過ぎた税金が返ってくるわけです。
初期資金の回収残りは約325万円。3年ほどで初期資金を回収できます。その後はいつか必要になるかも知れない修繕費、そして２棟目の頭金にするために貯めていこうと思います。
不動産の管理はサブリースで丸投げしていますので、実は物件もローン審査前に１回しか見に行ったことがありません😎ローン審査時に「実地は確認しましたか？」と問われるためです。